前不久，与几位朋友在一起聊天，主题是房价，其中涉及了与房价相关的许多问题。以下是这次聊天的主要内容，“友”代表朋友，“易”代表本人。聊天是从目前人们普遍关心的房价是否会跌这个话题开始的。
友：现在大家都很关心房价会不会大跌。
易：不会大跌。短期会出现小幅下跌，但意义不大，比如跌3%～5%，过段时间，比如两三个月后又上来了。这样的下跌对于目前的高房价而言意义不大。
友：为什么不会大跌？
易：根本原因是需求大于供给。
友：2011年中央政府要求各地大量建保障房，也许房价2012年就会大跌。
易：不要指望保障房会导致房价大跌。一是因为保障房数量有限，与商品房加起来也难以满足目前的市场需求；二是因为保障房价格便宜，许多人就会动用权力、关系去占有，使本来就供不应求的保障房更加稀缺。最后大量的人还是不得不去买商品房。
友：既然供不应求，政府就应该增加保障房供应。
易：是的。但是地方政府其实是不愿意建保障房的，因为不仅无利可图，而且还要往里赔钱。
友：政府是在做买卖吗？
易：实质是一样的。地方政府搞征地、拆迁，然后卖地，这一征一卖就有很大一笔净收入。与其他商品交易不同的是，地方政府可以强制拆迁，有强买的权力，且价格由地方政府说了算。
友：为了降低房价，地方政府做些亏本买卖也是值得的，毕竟是有利于当地老百姓的。
易：很难。因为这10多年来，各地政府靠卖地、征收房地产交易税，使财政收入维持了高速增长，有的城市这部分收入占财政收入的50%以上。现在你要它放弃或大幅减少这部分收入，结果是财政收入不增反降，它如何向上级交代？
友：那就应该降低财政收入增长指标，不要给地方政府太大的压力。
易：谈何容易。十几年了，中国的财政收入一直在高速增长，这成为政府最重要的政绩之一。财政收入多了，许多事情也就好办了。增速一旦降下来，或者不增反降，许多事情都办不了。政府也像我们个人，办每一件事都是要花钱的，由穷到富易，由富到穷难。所以，即使上级给它降指标，地方政府也不会降。做所有的事都要靠财政收入，而卖地、征房地产交易税，就是最主要的财政收入来源。
友：刚才说到保障房中的以权谋私，有人说因为存在以权谋私，所以不应该建保障房，这其实也是错误的，毕竟以权谋私的部分不占多数。
易：不一定。有些地方可能占少数，有的地方可能占比不小，尤其在一些小城市，“山高皇帝远”，官员不按规矩办事，加上官员多，保障房少，这些官员一旦看上了，可能很大一部分就被占有了。
友：没有法律保障，保障房难保。
易：确实如此。有了法律也不一定就有保障。中国的许多事情之所以难办，分析到最后都是一个原因：法律制度不起作用。相对于经济体系，还有其他体系比如医疗体系、教育体系来说，法律体系是它们的外生条件，也就是说，法律是否起作用不是经济体系、医疗体系、教育体系中的人可以决定的。而外生条件又是解决经济、医疗、教育等体系中的内生问题的必要条件，在外生的法律问题得不到很好的解决的情况下，经济等内生问题就不可能得到很好的解决。这种外生、内生的关系是分析所有社会现象的方法。
友：有些人还没有意识到这种关系。
易：关键是管理部门的人必须知道这一点，否则就会出错，就会好心办了坏事，保障房就是如此。许多人总是说国外、香港的保障房很成功，所以我们也应该搞。但是他们没看到，中国的外生条件不一样，也就是法律制度起作用的程度有限，结果是应该保障的人没有得到保障，不该保障的人反而得到了保障，这就是好心办了坏事。中国的股市搞不好，也与外生条件不具备有关。
友：但是，法治问题短期内难以解决。
易：比房价问题还难解决，需要更长的时间。但是，也不是说一定要等到法律问题解决了再来解决房价问题。刚才说了，是因为保障房便宜，官员或与官员有关系的人可以不受法律的约束去占有。如果放弃保障房，就不存在以权谋私的问题了，尤其在那些保障房被有权人占有的比例较高的地方，更应该放弃保障房建设。
友：那怎么解决那些地方低收入老百姓的住房问题？
易：政府可以不建保障房，但是应该大量出让、拍卖土地，供开发商建大量的商品房，使商品房供应量至少应该等于或略多于市场需求，到时候房价自然会降下来。这样，地方政府不仅可以获得土地出让收入，有利可图，又避免了以权谋私的问题。当然，大量出让土地会使土地价格比过去大幅下降，政府从单位土地面积中获得的收入会比过去低，但是，比建保障房来说要划算得多，因为建保障房政府不仅无利可图，甚至还得倒贴钱。比如建廉租房，廉租房建好后以很低的租金租出去，到房子报废时也收不回成本。
友：大量出让土地的话，会与相关政策不符。不是说18亿亩耕地“这根红线”不能突破吗？
易：想降低房价，又不想增加土地供应，房子建到哪里去？建高些是可以增加供应量，但毕竟高度也是有限的。其实，18亿亩耕地“这根红线”没有必要死守。当时划这根红线是为了保证粮食供应，可是，中国这30年来一直不缺粮，总人口在增加，粮食总需求却在减少，因为人均消费减少了。所以，对这个问题应该动态地看。现在很多地方土地撂荒，没人耕种，又不让用来建房子。一面是房子太稀缺，一面是土地在浪费。